Nouvelles normes de performance énergétique des logements

Mis à jour le 28/04/2023

Depuis la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un propriétaire doit fournir à son locataire un logement décent. La loi « climat et résilience » du 22 août 2021 a ajouté un niveau de performance énergétique minimal comme critère de décence supplémentaire pour mettre un logement en location dans le parc social comme dans le parc privé. Un durcissement progressif de ce niveau de performance énergétique est prévu selon un calendrier échelonné dans le temps. D’autres mesures phares, telles que le « gel des loyers » et l’obligation de réaliser un audit énergétique préalablement à une vente, viennent étoffer le plan d’action de l’État visant l’éradication progressive des « passoires énergétiques ».

Les logements les plus énergivores entrent dans les critères du logement non décent à compter du 1er janvier 2023

L’ajout, dans le décret du 30 janvier 2002 listant les caractéristiques d’un logement décent, d’un seuil de consommation d’énergie au-delà duquel un logement devient non décent marque un tournant dans l’amélioration de la qualité énergétique du parc locatif. En effet, depuis le 1er janvier 2023, ce décret précise que pour être considéré comme décent le logement doit avoir une consommation d’énergie estimée par le diagnostic de performance énergétique inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Ce seuil correspond à une partie seulement de la catégorie G actuelle. Il s’agit des logements de catégorie G+ ou des « pires G ». Cette mesure s’applique aux nouveaux contrats de location conclus ainsi qu’aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 1er janvier 2023.

En outre, l’article 160 de la loi « climat et résilience » prévoit des niveaux de performance énergétique de plus en plus exigeants en interdisant à la location les logements les plus énergivores selon le calendrier suivant :

Réforme des diagnostics de performance énergétique (DPE) depuis 1er juillet 2021 : le DPEest l’outil qui permet de vérifier si le critère de décence énergétique est respecté. Il a fait l’objet d’une refonte importante en 2021 et depuis le 1er janvier 2023, il comporte la notion d’énergie finale exprimée en kilowattheures par mètre carré par an.

Cette information est indiquée sous le cartouche de la consommation d’énergie primaire.

Pour les DPE antérieurs au 1er janvier 2023, il faut se reporter à la page où est indiquée l’énergie finale et la diviser par les mètres carrés de la surface habitable.

Qu’est-ce qui change dans les rapports locatifs ?

Pour un propriétaire :

  • Interdiction de location des logements les plus énergivores selon le calendrier ci-dessus.
  • Depuis le 24 août 2022, interdiction d’augmenter les loyers des logements du parc privé classés F et G dans le DPE y compris en cas de changement de locataire.
  • Interdiction des DPE vierges.
  • Le DPE n’est obligatoire qu’à la signature du contrat de location, mais le locataire est en droit de demander un DPE valide à chaque reconduction tacite du bail. Il pourra également être sollicité par l’organisme payeur (CAF, MSA) en cas de demande d’aide au logement par le locataire.
  • Si le logement est non-décent sur le plan énergétique, obligation de réaliser des travaux de rénovation (fenêtres, isolation, chauffage...) suivis d’un DPE post travaux.
  • Afin de bénéficier d’une information neutre sur les aides financières mobilisables et disposer de conseils techniques, les propriétaires peuvent contacter un conseiller France Renov’ (tél : 0 808 800 700 ou plateforme Internet : france‑renov.gouv.fr).
  • Au 1er avril 2023, obligation de réaliser un audit énergétique préalablement à la mise en vente des maisons individuelles ou immeubles en monopropriété classés F ou G dans le DPE. À partir du 1er janvier 2025, cette obligation sera étendue aux logements classés E et enfin au 1er janvier 2034 aux logements classés D.

Pour un locataire :

  • Le DPE, obligatoirement annexé au contrat de bail, devient opposable. La saisie du numéro de DPE sur le site de l’observatoire de l’ADEME ( https://observatoire-dpe.ademe.fr/accueil) permet de vérifier la bonne réalisation du DPE et notamment, pour les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2023, d’obtenir la valeur de consommation d’énergie finale qui doit être inférieure à 450KWk/m²/an.
  • Gel des loyers en cas de logements classés F ou G, vérifiable en s’appuyant sur le montant du précédent loyer indiqué sur le nouveau contrat de bail.
  • Si le bail (nouveau contrat ou renouvellement) a été signé avant le 1er janvier 2023 ou si la reconduction tacite a eu lieu avant cette date, et que l’énergie finale est supérieure à 450 Kwh/m2/an, aucun recours n’est possible
  • En cas de signature d’un contrat de bail dans un logement indécent après le 1er janvier 2023 (ou d’une reconduction tacite après cette date), le bail reste valide et le locataire peut rester dans les lieux. Ce dernier a toutefois la possibilité de rechercher une solution amiable avec son propriétaire. Si la démarche n’aboutit pas, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge civil.
  • Le loyer reste dû jusqu’à la décision de justice. Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il pourra également décider la réduction du montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à réalisation des travaux. Un signalement pourra également être déposé auprès du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et non décent (tél : 03 87 34 33 42 ou par courriel : ddt-habitat-indigne@moselle.gouv.fr).
  • Attention : le logement doit être décent pour permettre l’ouverture des droits auprès de la CAF. Si le logement n’est pas décent, la CAF peut opérer une rétention des aides au logement dans le parc privé pendant 18 mois.